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构建登记费用制度基础
作者: 高梦一 | 来源: 中国国土资源报 | 【 】【打印】【关闭

  我国《物权法》《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)等相关法律法规对不动产登记收费的规定比较宽泛,不动产统一登记以后,不动产登记机关会产生相应的运行成本,对不动产登记收取一定的费用是合理且正当的。

  当前,涉及不动产登记费用制度的法律法规比较零散,各地不动产登记收费标准和相关政策不同,建议梳理汇总相关情况,为今后我国不动产登记费用制度构建基础。

  我国现行法律相关规定 

  《物权法》第22条明确规定,不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。在规定中,不动产登记费用由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

  在1990年发布的《关于土地登记收费及其管理办法》中,对于土地登记费的具体收费标准作了规定。但是其适用范围比较小,仅适用于土地用途、土地权利人姓名或者名称发生变更而进行的土地变更登记;对于土地变更登记的收费分类也只做了土地权属调查、地籍测绘收费与注册登记、发证等,并没有区分行政事业性收费和经营服务性收费;该办法中关于不同类别收费主体确定不同收费金额的收费标准与现行《物权法》的规定相抵触。

  2008年,国家发展改革委、财政部发布了《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》,对房屋登记费的收费标准和收取方法作了规定,住房登记收费标准为每件80元,非住房房屋登记收费标准为每件550元。

  2015年出台的《条例》中未规定不动产登记费用如何收取。

  无论是《物权法》还是《条例》等部门规章和规范,都未明确不动产登记具体费用种类如何确定、费用如何缴纳以及费用的减免与退还等问题,且当前不动产登记费用制度存在立法位阶较低、适用标准不统一以及与现行法律法规相违背等情况,因此不动产登记费用问题值得进一步深入研究。

  登记费用制度影响因素 

  我国的不动产登记模式。一般而言,登记模式不同,登记的程序和公信力不同,不动产登记机关因此而付出的登记运行成本也不相同。如一般情况下,由于要进行实质审查,权利登记的运行成本会高于契约登记制度下的运行成本。虽然目前我国不动产登记机关需要对登记资料进行形式审查还是实质审查仍存在争议,但登记机关都需承担“合理审慎”的审查职责,登记周期比较长,程序相对繁多。不动产统一登记前,不动产登记机关的运行成本基本由国家财政来支撑,统一登记后,相关登记运行成本还会增加,这样对国家财政的压力也会增加,不动产登记收费的标准应该有相应的提升。

  我国的不动产登记工作范围。就目前而言,我国的不动产登记工作比较完整,主要包括四个方面的内容。一是对登记资料的审核,包括审核申请人、委托代理人身份证明材料、权属证明材料等内容是否属实等。二是对不动产的现状的勘查,包括对不动产坐落位置、具体现状情况的确认。三是制作不动产登记权属证书,并进行发放,还包括登记证书的更换和补发等服务内容。四是提供不动产登记数据的查询和保护服务。不动产登记信息管理基础平台建设、数据资料保存场地等,均由不动产登记机构提供。可见,不动产登记机构承担的登记工作内容很饱满,为申请人提供的服务比较全面,需要相当高昂的行政成本。

  不动产登记错误损害赔偿责任问 

  题。《物权法》第21条规定:“当事人提供虚假材料申请登记, 给他人造成损害的, 应当承担赔偿责任。因登记错误, 给他人造成损害的, 登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”《条例》颁布后,对于赔偿责任的规定部分,没有具体细化《物权法》的相关规定。根据权利义务相一致的原则,不动产登记机构按件收取低廉的登记费,发生登记错误之后如果要承担巨额的赔偿责任,是否会造成权利义务的失衡?一些学者提出可以参考我国台湾地区,从登记费中提取一定比例,建立赔偿基金。但我国台湾地区登记收费并非按件收费,而是按照地价或者他项权利价值的比例收取的。笔者认为,若只允许登记机构收取较低的登记费用,不应要求其承担不受限制的赔偿责任。

  建立健全登记费用制度的建议 

  梳理现有不动产登记费用相关规定。现有涉及不动产登记费用的规定,散见于《物权法》《条例》《房屋登记办法》《关于土地登记收费及其管理办法》《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》等若干法律法规以及规范性文件当中,不仅法律位阶不同,规定分布零散,且存在下位法与上位法相违背的情况。不动产统一登记以后,亟须梳理不动产登记费用的规定,按照登记费、证书工本费、交易手续费、交易服务费、不动产测绘费、查询复制费等相关费用进行分类比较。

  汇总各地不动产登记收费情况。目前,各地收费的具体标准和分类不同。以非住房的房屋所有权登记费为例,有的地方依据房屋所属单位进行区分,按照工厂、医院、学校用房,党、政、军机关社会公益和福利单位用房,以及商业用房进行区别收费;有的地方按照登记的类型与房屋造价或者标准房价总值的一定比例收取。除此之外,为切实减轻市民负担,一些地区按原有收费标准,有房屋的按办理房产证标准收费;无建筑物的按办理土地证标准收费,不再按照以前的两证收费;或土地不收费,房屋方面参照发改委和财政部原来的文件收取费用。档案查询不收费。还有的地方甚至将登记相关费用全部减免。以某地办理住宅登记为例,以前办理房产登记80元/件,土地登记13元/件,现在实施不动产登记后,只收取80元/件的不动产登记费用。建议汇总各地不动产登记收费情况,对各地采取的收费标准和政策进行分析。

  研究制定不动产登记费用制度。我国目前关于不动产登记费用的规定十分简单,与不动产统一登记全面推进的趋势不相适应。需要对不动产登记费用的收费类型、缴纳方式、费用管理以及费用的减免、退还等制度进行进一步详细的研究,在总结各地现有不动产登记费用制度经验教训的基础上,借鉴发达国家或地区的经验,加快推动不动产登记费用制度规范化、统一化,防止出现不动产登记过程中的乱收费现象,给予民众合理预期,真正实现不动产统一登记工作便民利民的宗旨。

  (作者单位:国土资源部不动产登记中心)

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