电子邮件| 维护邮箱   中国政府网
热词:
 
当前位置:土地市场 > 地价信息 > 地价监测
2013年第三季度全国主要城市地价监测报告
2013-10-29 | 作者: 中国土地勘测规划院城市地价动态监测组 | 来源: 中国城市地价网 分享到  

  根据全国城市地价动态监测系统的最新数据,2013年第三季度全国重点区域和主要城市地价状况分析如下: 

  一、总体情况 

  ()地价水平持续小幅上涨,环比、同比增长率加速上升 

  2013年第三季度,全国主要监测城市地价总体水平为3286元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为6201元/平方米、4910元/平方米和691元/平方米。 

  

  

  图1 全国主要城市分用途地价水平(元/平方米) 

    

  综合地价环比增速持续上升,商服、住宅地价加速上升,工业地价增速微幅回调。第三季度,全国主要监测城市综合地价环比增速为1.85%,连续六个季度加速上升,较上一季度增加了0.23个百分点;商服、住宅地价环比增速分别为2.60%2.32%,增速较上一季度上升了1.260.26个百分点;工业地价环比增长率为0.98%,较上一季度回调了0.27个百分点。 

  

   

  图2 全国主要城市分用途地价环比增长率曲线图(% 

    

  地价同比增幅持续加速上升,处于较高位[2]运行。第三季度,全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增长率分别为6.21%、7.03%、7.58%4.31%,较上一季度分别上升了1.101.551.450.52个百分点,地价同比增幅连续四个季度加速上涨,整体水平处于较高位运行,其中,商服、住宅地价同比增长率接近高位。 

  

   

  图3 全国主要城市分用途地价同比增长率曲线图(% 

  重点城市定基地价指数稳步上升。第三季度,以2000年为基期的重点城市综合、商服、住宅、工业地价季度指数分别为212225248170分别较上一季度增加了47、63个点。 

  

   

  图4 2000-2013年第三季度重点城市分用途地价指数 

  重点监测城市中,地价总体水平为4614元/平方米,较上季度增长2.27%,较去年同期增长7.66%。商服、住宅和工业地价水平分别为7980、6825873/平方米;环比增长率分别为3.21%2.75%1.24%;同比增长率分别为7.66%9.02%5.96% 

   

  图5 重点城市综合地价环比、同比增长率曲线图(% 

  ()三大重点区域综合地价环比、同比增速呈加速上升态势;珠江三角洲地区各用途地价环比、同比增幅明显高于其他两大重点区域,且同比增长率全部进入高位运行 

  2013年第三季度,三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平,保持上升态势。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平分别为4831/平方米、4713/平方米、3512/平方米。 

  

   

  图6 2013年第三季度三大重点区域地价水平(元/平方米) 

   

  图7 2013年第三季度三大重点区域综合地价增长率(% 

  从环比增长率看,三大重点区域综合地价增长率分别为1.27%、3.53%1.36%,其中,珠江三角洲地区平均增幅最大,高于全国和长江三角洲、环渤海地区平均水平。三大区域环比增幅加速上升,较上一季度分别增加了0.180.620.39个百分点。 

  分用途看,除环渤海地区商服地价环比增幅略有下调外,三大重点监测区域各用途平均地价环比增幅均加速增长。其中,珠江三角洲地区平均地价环比增幅明显高于其他两大重点区域平均水平,商服、住宅、工业地价环比增长率分别为4.29%、5.08%2.27%。从区域内监测城市看,珠江三角洲地区的监测城市地价较其他两大区域的监测城市具有更明显的上升趋势,特别是广州和深圳:广州的住宅地价环比增速达到7.03%,较上一季度增加了1.49个百分比;深圳的商服、住宅、工业分别达到6.55%6.56%4.88%,较上一季度增加了3.654.125.03个百分点。长江三角洲地区各用途平均地价环比增幅稳中有升,商服、住宅、工业地价环比增幅分别为1.36%1.94%0.59%;环渤海地区则为2.20%1.79%0.60%,其中,商服地价环比增幅有0.04个百分点的回调。 

  

   

  图8 三大重点监测区域分用途地价环比增长率(% 

    

  从同比增长率看,珠江三角洲地区综合地价增速处于高位运行,达到11.49%,远高于全国及其他两大重点区域,较上一季度上升了2.71个百分点;长江三角洲和环渤海地区综合地价增速则低于全国平均水平,仍属温和上涨,分别为4.44%4.34%,较上一季度上升了0.690.66个百分点。 

  分用途看,珠江三角洲地区商服、住宅、工业地价同比增速全面进入高位运行,明显高于全国和其他两大重点区域各用途地价平均增速,达到11.13%、14.93%9.10%,分别较上一季度上升了3.884.181.41个百分点,住宅地价的增速仍然最快。珠江三角洲地区的监测城市各用途地价增幅整体高于其他区域内监测城市整体水平,其中,深圳商服、住宅、工业地价同比分别达到13.55%17.61%17.05%,广州市分别为7.13%17.58%7.79%,佛山市顺德区分别为19.83%12.84%8.53%,另外,中山、东莞各用途地价同比涨幅也较为显著。长江三角洲和环渤海地区的商服和住宅地价同比增幅较大,其中,住宅地价增幅分别达到6.14%5.39%,较上一季度分别上升了1.660.92个百分点;商服地价增长率分别为4.96%6.21%,较上一季度分别上升了0.691.73个百分点;两大重点区域的工业地价增速变化则较为平稳,分别为2.53%2.57%,长江三角洲地区的工业地价环比增幅较上一季度略微放缓了0.24个百分点,环渤海地区的工业地价环比增幅较上一季度略升了0.05个百分点。 

  

   

  图9 三大重点监测区域分用途地价同比增长率(% 

  ()东部地区综合地价环比温和上涨,同比增速进入高位运行;中西部地区综合地价同比增幅略低,处于较高位运行  

  2013年第三季度,全国重点城市中,地价水平呈东高、西次、中低的布局。东部地区平均地价高于全国和中西部地区,西部与中部地区平均地价较接近且均低于全国重点城市平均水平。 

  

   

  图10  2013年第三季度东中西部地区重点城市地价水平(元/平方米) 

    

  从环比增长率看,东中西部地区综合地价增速均保持小幅上升趋势,其中,东部地区综合地价为加速上升,较上一季度上升了0.72个百分点,增幅为2.80%;中部和西部地区综合地价为减速上升,增长率分别为2.10%1.28%,较上一季度放缓了0.340.03个百分点。  

  从同比增长率看,东中西部地区综合地价持续上涨,东部地区增速已进入高位运行,达到8.88%,较上一季度上升了1.73个百分点;中部和西部地区增速分别为7.27%5.36%,较上一季度上升了1.540.22个百分点。 

  

   

  图11  2013年第三季度东中西部地区重点城市综合地价增长率(% 

  () 综合、住宅地价环比变化平稳的城市约占四成,但涨幅明显的城市个数有所增加,16个城市住宅地价同比超过10% 

  2013年第三季度,全国主要监测城市的综合地价环比、同比上涨的城市均达到101个。综合地价环比涨幅超过3.0%的城市增至10个,是上一季的2倍,仅有温州的增长率为负,94个涨幅位于03.0%之间的城市中,45个城市处于涨幅不足1.0%的平稳区间。 

  与去年同期相比,城市综合地价整体持续上升,涨幅超过5.0%的城市由上一季度的38个增至本季度的44个,其中,深圳、佛山市顺德、安阳、呼和浩特、厦门、广州、太原、上海等13个城市的地价涨幅超过10.0%,而上一季度这个数字仅为4;涨幅为负的城市比上一季度再减少一个,降至4个,其中,温州地价下降的幅度缩小到-1.06% 

  住宅地价与综合地价变化趋势保持一致,上升态势继续扩大。本季度,住宅地价环比上涨的城市由上一季度的94个增至96;虽然43个城市的环比涨幅稳定在-1.0%1.0%区间,但涨幅明显(超过3.0%)的城市由上一季度的9个增至本季度的14个,其中,广州、深圳、厦门、泰安、岳阳、潍坊等6个城市的涨幅超过5.0% 

  与去年同期相比,住宅地价上涨的城市达到100个,涨幅超过5.0%的城市由上一季度的40个增至本季度的47,其中,16个城市涨幅超过10.0%,较上一季度增加7个,深圳、广州、安阳、厦门4个城市的住宅地价同比涨幅超过了15.0%;增幅为负的城市减少至4个。  

   

  图12 70个大中城市中新建住宅销售价格和105个城市住宅用地价格环比上涨的城市数量统计情况 

  (五)异常交易地块相关指标与上季度基本持平,三、四线城市上报宗数超过六成,热点城市成交多宗高价地块,土地市场看涨预期持续 

  截至2013年930日,三季度上报成交异常交易地块131宗,较上一季度增加3宗;较去年同期增加了41宗,涨幅为46%。其中一线城市17宗,二线城市31宗,三四线城市数量超过总数的六成,达83宗,。平均竞价轮次为82次,与上季度相同。总体看来,三季度各地成交的异常地块的主要指标与二季度基本持平。 

     三季度以来,多地成交高价地块,北京、上海、深圳等一线城市和天津、武汉、杭州、苏州、珠海、佛山等热点城市中部分宗地的成交总价或单价超越了历史高值。但从宗地条件来看,多数高价地都是区位优势明显、市场预期收益较高的优质稀缺地块,部分地块含有商服用途,基本上体现了宗地本身正常的市场价值。总体来说,高价地的产生对地价总体不具代表性,但对拉升土地市场预期的影响不可忽视。 

  

   

  图13 2012年以来异常交易地块成交上报宗数和月均溢价率统计情况 

  二、当前市场形势分析 

  (一) 国际经济环境复杂多变,但国家的一系列 “稳增长”政策效果显现,经济走势趋稳,成为地价水平保持上涨态势的主要支撑 

  国际主要经济体缓慢复苏,但基础尚不牢固,我国经济增长的外部不确定性因素依然存在。三季度数据表明,美国经济复苏基础尚不牢固。美联储9月宣布推迟量化宽松退出,亚太等新兴经济体中资本流出的可能性变小,货币升值压力依然较大。欧盟区经济景气回升,市场信心恢复,多数国际评级机构对欧盟区经济复苏持谨慎乐观态度。受此影响,中国相关进出口产业、贸易加工工业发展环境随之改善。整体来看,全球经济仍然存在动荡风险,我国经济增长面临的国际环境依然严峻而复杂多变。 

  三季度国内宏观经济发展势头良好,中央“稳增长”措施效果显现,市场信心提振,地价上涨的内在支撑得以强化。二季度后期,中央采取了一系列以“稳增长”为主的政策措施,同时注重防范金融风险,实施产业、行业结构性改革,保证了经济平稳运行,三季度政策效果初步显现。国家统计局数据显示,9月制造业采购经理指数(PMI)为51.1%,连续3个月回升,同时工业增加值、用电量、货运量等主要经济指标普遍回升,主要经济数据显示经济企稳向好,市场信心持续增强,房地产企业对市场预期收益持续看涨,外资机构也上调了对中国经济增长的预期。随着地方政府城镇化的不断推进以及投资订单的落实,加上新一轮基础设施项目建设和棚户区改造工作开始落实,三季度固定资产投资逐步发酵,产能和库存去化速度加快,工业企业开工热情提升,经济企稳回升进一步受到支持,宏观经济整体恢复发展态势良好,地价加速上涨的支撑力得以强化。 

  (二)房地产调控政策导向未变,但市场对短期调控信心不足;地方政府性债务压力和市场流动性充裕并存,土地市场供需两旺;区域发展创新,政策利好,多重因素综合影响,城市地价环比、同比上涨 

  中央房地产调控政策“不放松,不加码”,但市场对短期调控信心不足,集中入市。新一届政府保持了房地产调控政策的稳定性,与货币政策类似,呈现“不放松,不加码”的态势。7月,“金十条”提出对房地产行业继续执行调控政策,落实差别化住房信贷政策,加强名单制管理,严控房地产融资风险;8月底,发改委主任徐绍史表示“下半年将扩大个人住房房产税改革试点范围”,中央和国家部委的调控由短期的行政命令式调控向工作指导和督查转型。地方层面,部分热点城市探索遵循新的工作机制,稳定市场,也显示控制房价的决心。但“国五条”之后并无新增政策措施出台,市场对现行的短期调控信心明显不足,态度由观望转为积极,普遍看涨,楼市放量成交,房屋价格呈现上涨态势。受此影响,房地产用地价格上行趋势加强。 

  部分地方政府的供地策略与市场固有的季节性规律叠加,同时流动性充裕,企业拿地积极,土地市场供需两旺。8月,审计署再次审计地方政府性债务,部分地方考虑到缓解审计和偿债压力,集中推出优质地块,与土地供应的季节性规律叠加,促进了本季度土地市场热度进一步提升。同时,尽管“金十条”后流动性阶段性趋紧,但市场资金面并未根本转变。为应对资金压力,房地产企业积极拓宽融资途径,通过海外资本市场融资、定向增发融资和信托融资,积累了充沛资金,加之今年以来房屋销售价格持续上涨,房企项目去化加速、销售向好,企业利润增幅明显,资金到位率高,房地产企业补充土地储备需求旺盛,拿地较前期更为积极,三季度土地市场呈现供需两旺的态势,助力了地价上涨。  

   

  图14 2012年-20131-8月房地产开发企业资金来源变化情况 

  数据来源:国家统计局 

  区域政策利好,自贸区作为“促发展”的创新举措,对辐射区地价的上涨产生一定影响。上海设立自贸区,区域发展政策利好,一方面根据市场投资的流向习惯,新的经济增长点直接带动了区域地产的估值看涨,从近期自贸区周边不动产市场来看,价格涨势明显,未来必然带动商服、住宅、工业地价上涨;另一方面,自贸区进一步开放金融服务领域,在利率市场化、资本项下可兑换、人民币跨境使用等金融领域方面将有所突破,企业能够通过自贸区到国际市场上融资,获得低成本资金,转投国内赚取利润。房产企业的融资模式在自贸区发展中发生实质创新的可能性增加。随着全国多地加紧申请设立自贸区,其对房地产市场的影响仍值得长期关注。 

  (三)土地供应量环比、同比增加,商服、住宅用地供应同比涨幅明显,交通、水利基础设施等其他用地供应占比上升,与国家近期支持基础设施建设的政策导向关系明显 

  土地供应量放大,各类用途用地供应增加明显。截至9月30日,2013年第三季度,全国105个主要监测城市建设用地供应量环比、同比都有所上涨。根据历年土地供应规律,每年的三季度开始,地方政府逐渐加大推地力度,并将在四季度继续上涨。2013年第三季度,全国105个主要监测城市土地供应面积达7.25万公顷,环比增加19.08%,同比增加33.43%。其中商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地分别供应约0.681.582.272.71万公顷,与二季度相比,分别增加13.94%18.03%10.64%29.48%。与去年同期相比,分别增加32.08%36.30%22.22%43.03%。房地产开发用地供应面积环比上涨16.77%,供应面积达到2.26万公顷,同比上涨35.00%。多地保障性安居工程用地供应计划实施情况较好,多个城市已经提前完成供应,三季度保障性安居工程用地供应环比下降9.63%,同比继续微涨3.70%,供应面积达到约0.26万公顷。 

  土地供应结构变化不大,商服、住宅、工业用地占比略降,交通、水利基础设施等其他用地供应占比提高,反映近期国家对基础设施建设的利好政策。2013年第三季度,商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地供应量占建设用地供应总量的比例分别为:9.43%、21.78%31.35%37.44%,分别较上一季度占比降低0.42、降低0.19、降低2.39和提高3.01个百分点。与去年同期相比,分别降低0.10、增加0.46、降低2.88和增加2.51个百分点。房地产开发用地供应量占土地供应总量的31.21%,较上一季度减少0.62个百分点,较去年同期增加0.36个百分点。保障性住房用地供应占比3.56%,环比下降了1.13个百分点,同比下降了1.02个百分点。   

  

   

  图15 2010年以来各季度分用途用地占供地总量比例图 

  数据来源:土地市场动态监测与监管系统 

    

  三、后期走势预判及关注要点  

  2013 年第四季度,十八届三中全会和中央经济工作会议将先后召开,对事关社会、经济发展和改革的一系列重大问题产生深远影响。四季度,国际环境依然复杂,国际货币宽松政策会有所转变,国内 “稳增长、调结构、促改革、惠民生”政策基调将会持续,但地方政府性债务、房地产政策、人民币汇率变动等因素,可能会制约经济回升,预计我国经济将会继续保持基本平稳的态势。 

  在加强基础设施建设、加快棚户区改造以及推进新型城镇化等政策背景下,房地产市场预期在短期内持续看涨;同时,国土资源部于九月底召开房地产调控座谈会,明确要求地方政府确保住宅用地供应稳中有增,促进市场供需平衡,向社会释放了稳定市场的积极信号。 

  上述多因素的综合影响下,预计四季度全国地价总体水平温和上涨,但区域分化仍将持续,部分热点城市“地王频出”的局面或得以缓解。 

  下一步,一是要多措并举,进一步加强对房地产调控工作效果的巩固。把握供地节奏,保持地价信号稳定,增强市场预见性,加强措施针对性,确保四季度土地市场平稳运行,减轻市场波动对宏观经济稳定运行所带来的负面影响。二是要多级联动,完善房地产用地监测监管制度。建立和完善由部、省、市三级紧密配合、高效联动的房地产用地监测监管制度,尽快开展闲置土地清理和整治专项行动,打击囤地、炒地行为,保障土地的有效供应,促进住房开发和上市,同时完善督查和问责制度,保证政策落到实处。三要多方发力,着手为逐步形成有利于市场良性循环,有利于经济可持续发展、有利于社会公平正义的土地、房地产市场长效机制开展基础性工作。联合发改、住建以及财税、金融监管等多部门,在推进不动产统一登记的同时,实现各类基础数据、监管信息的共享;在充分发挥市场配置资源的基础性作用,逐步完善产权制度的同时,利用税收、金融等手段共同促进形成理性的住房梯度消费市场;同时,要加强对新型地产以及战略性新兴产业用地的研究,发挥土地政策对经济、社会发展的支撑作用。 

    

  

 

  


 

  

[1]全国主要监测城市指105个监测城市;重点监测城市指直辖市、省会城市和计划单列市。 

  

[2] 对同比增长率而言,“高位”指增长率超过8.0%,“较高位”指增长率处于5.0%-8.0%之间,下同。 

【字号: 】【打印】【关闭
  发表评论 查看评论
请遵纪守法并注意语言文明。发言最多为2000字符
    
 
  相关文档