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2013年第四季度全国主要城市地价监测报告
2014-03-11 | 来源: 中国城市地价网 | 【 】【打印】【关闭

  根据全国城市地价动态监测系统的最新数据,2013年第四季度全国重点区域和主要城市地价状况分析如下: 

  一、总体情况 

  ()地价水平持续上涨,环比、同比增速较快[2] 

  2013年第四季度,全国主要监测城市地价总体水平为3349元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为6306元/平方米、5033元/平方米和700元/平方米。 

   

  1  全国主要城市分用途地价水平(元/平方米)

    

  综合、住宅地价环比增速较快,商服地价增速放缓,工业地价环比保持低速增长。第四季度,全国主要监测城市综合地价环比增速为2.06%,连续7个季度加速上升,较上一季度增加了0.21个百分点;住宅地价环比上涨2.64%,较上一季度增加了0.32个百分点;商服地价环比上涨2.29%,增速较上一季度放缓0.31个百分点;工业地价环比保持低速增长,涨幅为1.32%,较上一季度增加0.34个百分点。 

   

  2  全国主要城市分用途地价环比增长率曲线图(%

    

  地价同比增速上升,处于较高位运行。第四季度,全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增长率分别为7.02%7.93%8.95%4.45%,较上一季度分别上升了0.810.901.370.14个百分点,连续5个季度保持加速上涨, 其中,商服、住宅地价同比增速较快,整体水平处于较高位运行;工业地价低速增长,温和上行。 

   

  3 全国主要城市分用途地价同比增长率曲线图(% 

  重点城市定基地价指数上升幅度较大。第四季度,以2000年为基期的重点城市平均地价指数持续上升,2013年度,综合、商服、住宅、工业地价指数分别为218230257173,较2012年分别增加18202610个点。 

   

  4  2000-2013 年重点城市分用途地价指数

    

  重点监测城市中,地价总体水平为4735元/平方米,较上季度增长2.87%,较去年同期增长8.90%。商服、住宅和工业地价水平分别为8157元/平方米、7052元/平方米和889元/平方米;环比增长率分别为3.25%3.55%1.87%;同比增长率分别为9.25%11.07%6.03% 

   

  5   重点城市综合地价环比、同比增长率曲线图(%

  ()三大重点区域综合地价环比稳中有升,同比增速持续上升;珠江三角洲地区各用途地价环比、同比增幅仍高于其他两大重点区域,且综合、商服、住宅地价处于高位运行 

  2013年第四季度,三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平,保持上升态势。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平分别为4901/平方米、4864/平方米、3553/平方米。 

   

  6 2013年第四季度三大重点区域地价水平(元/平方米) 

    

   

  7 2013年第四季度三大重点区域综合地价增长率(% 

    

  从环比增长率看,尽管珠江三角洲地区综合地价增速较上一季度放缓0.38个百分点,但仍高于其他两大区域,为3.15%;长江三角洲和环渤海地区综合地价增幅低速增长,分别为1.35%1.14%,分别较上一季度上升了0.08个百分点和下降了0.22个百分点。 

  分用途看,三大重点监测区域各用途地价平稳增长。其中,珠江三角洲地区各用途地价环比增幅仍明显高于其他两大重点区域,商服、住宅地价环比增速虽略有放缓,但仍处高位运行,分别为3.65%4.09%,工业地价环比增速为2.37%,较上一季度增加了0.10个百分点。从珠江三角洲地区监测城市看,深圳市商服地价环比增速最快,达到5.26%;东莞较低,为1.74%;其他城市的增速较快,在2%3%之间。广州、深圳、中山的住宅地价环比增速超过3.0%,处于高位运行;珠海、佛山市顺德、东莞的住宅地价涨幅在2%3%的次高位运行。长江三角洲地区商服地价增速较上一季度放缓0.56个百分点,增长率仅为0.80%,住宅、工业地价则低速增长,增幅分别为1.97%1.04%。环渤海地区商服、住宅、工业地价增速较上一季度分别回调了0.600.220.09个百分点,增长率分别为1.60%1.57%0.51% 

   

  8  三大重点监测区域分用途地价环比增长率(%

    

  从同比增长率看,珠江三角洲地区综合地价快速增长,仍处于高位运行,达到12.75%,高于全国及其他两大重点区域,较上一季度上升了1.26个百分点;长江三角洲和环渤海地区综合地价低速增长,分别为5.14%4.66%,分别较上一季度上升了0.700.32个百分点。 

  分用途看,珠江三角洲地区商服、住宅平均地价同比快速增长,处于高位运行,达到13.67%17.68%,较上一季度上升了2.542.75个百分点;工业地价同比增速较快,增长率为9.03%,仍处于较高位运行,但较上一季度回调0.07个百分点。从珠江三角洲的监测城市看,广州、深圳、佛山市顺德、东莞、中山的住宅地价同比快速增长,均超过10.0%,处于高位运行;商服地价方面,深圳、佛山市顺德的同比增速超过10.0%,广州、中山的同比涨幅也超过9.0%;深圳的工业地价同比增长率为11.87%,广州、佛山市顺德和中山的工业地价同比增速较快,介于7.0%10.0%之间。长江三角洲地区商服、住宅、工业地价同比增长率加速上升,分别为5.18%7.31%3.03%,较上一季度上升了0.221.170.50个百分点。环渤海地区商服、住宅地价同比增速加速上升,分别为7.29%5.85%,较上一季度上升了1.080.46个百分点;工业地价运行平稳,同比放缓了0.08个百分点,增长率为2.49% 

   

   

  9  三大重点监测区域分用途地价同比增长率(%

    

  ()中、东和西部地区综合地价环比增速呈快速、较快和低速增长态势;中部、东部地区综合地价同比增速较快,西部呈温和上行态势 

  2013年第四季度,全国重点城市中,地价水平呈东高、西次、中低的布局。东部地区平均地价高于全国和中西部地区,西部与中部地区平均地价均低于全国重点城市平均水平。 

   

  10  2013 年第四季度东中西部地区重点城市地价水平(元/平方米)

    

  从环比增长率看,中部地区综合地价快速增长,处于高位运行,东部地区增速较快,西部地区则保持低速增长的温和上行态势。其中,中部地区平均地价较上一季度上升了2.72个百分点,达到4.82%。中部地区的监测城市中,南昌和太原的综合地价分别达到13.27%25.09%,远远高于其他所有监测城市的增长水平。东部地区综合地价增速放缓,为2.67%,较上一季度回落了0.13个百分点;西部地区综合地价增速加快,增长率为1.55%,较上一季度上升了0.27个百分点。 

  从同比增长率看,东中西部地区综合地价持续上涨,东部和中部地区地价增长较快,分别达到9.97%9.63%,处于较高位运行,较上一季度上升了1.092.36个百分点。其中,太原、南昌的增幅较大,分别为40.95%19.01%;西部地区增速为5.79%,较上一季度上升了0.43个百分点。 

   

  11  2013 年第四季度东中西部地区重点城市综合地价增长率(%

  ()全国主要监测城市综合、住宅地价环比上涨的城市有所减少;同比增速整体仍呈上升趋势,涨幅超过10%的城市略有增加 

  2013年第四季度,全国主要监测城市的综合地价环比增速稳中有升,地价上涨的城市由上一季度的101个减少至本季度的93个。综合地价环比涨幅大于3%的城市增至13个,比上一季度多3个城市;增长率为负的城市增至7个;其余85个城市的涨幅集中在03%之间,46个城市的涨幅稳定在-1%1%与去年同期相比,城市综合地价整体持续上升,上涨的城市有100个,涨幅超过7%的城市由上一季度的31个增至本季度的36个,其中,太原、南昌、深圳、安阳、广州、上海、呼和浩特、厦门、宁波等17个城市的地价涨幅超过10%;涨幅为负的城市增至5个,温州和鸡西地价下降的幅度超过-1% 

  住宅地价与综合地价变化趋势保持一致,继续呈上升态势。环比上涨的城市由上一季度的96个减少至93个;涨幅超过3%的城市由上一季度的14个增至本季度的17个,其中,太原、南昌、平顶山、上海、宁波、广州等6个城市的涨幅超过5%;另外,40个城市的涨幅稳定在-1%1%与去年同期相比,增幅上涨的城市达到99个;涨幅超过7%的城市由上一季度的38个增至本季度的39,其中,24个城市涨幅超过10%,比上一季度多8个城市,太原、广州、深圳、南昌、上海、安阳等6个城市的涨幅超过了15%;增幅为负的城市有5个,温州和鸡西地价下降的幅度超过-1% 

   

  12 70个大中城市中新建住宅销售价格和105个城市住宅用地价格环比上涨的城市数量统计情况 

  (五)异常交易地块数量略有下降,热点城市成交相对理性,三、四线城市宗数较多,超过总数七成 

  截至20131230日,四季度上报成交异常交易地块143宗,较上一季度减少了3宗;较去年同期增加了42宗,涨幅为42%。其中一线城市15宗,二线城市26宗,三四线城市数量较多,达102宗,超过总数的七成。平均溢价率为122%,比上季度上升了4个百分点,与上年同月期相比,上升了13个百分点。平均竞价轮次为73次,较上一季度减少10次,较去年同期增加22次。总体看来,四季度成交的异常地块中数量略有下降,但平均溢价率和平均竞价轮次有所上升,三、四线城市占比明显增加,一、二线城市多数地块成交相对理性。 

     

  13  2012 年以来异常交易地块成交上报宗数和月均溢价率统计情况    

  二、当前市场形势分析 

  (一)世界经济形势错综复杂,国内经济面临较大的下行压力,国家力推改革,保障经济增长基本稳定,为地价的稳步上涨提供了根本支撑 

  世界主要经济体缓慢复苏,但外部环境的不确定性依然存在,我国经济内外形势复杂,依然面临较大下行压力。四季度,美国经济稳健复苏,美联储宣布从2014年开始逐步退出量化宽松政策,由此产生的全球资金流动将对大宗商品价格和新兴经济体的资金密集型行业产业产生较大影响。欧盟区经济保持扩张态势,多国经济景气度明显回升。新兴市场国家经济增长速度略有上升,但较2010年后金融危机时期的复苏明显放缓。新形势下,我国对外面临国际需求改善乏力、资本外流因素增加、人民币升值压力较大等问题,对内存在经济社会生态矛盾凸显、产业结构尚不合理、经济过度杠杆化风险叠加等一系列阻碍。中国保持快速发展的不确定性外部因素依然存在,而原有的内部增长优势和改革红利边际效应递减,我国经济增长稳定性不足甚至下行风险依然存在。 

  四季度国内宏观经济总体向好,中央力推改革,释放内需潜力,为地价保持稳步上涨提供了根本支撑。国家统计局数据显示, 201312月,中国制造业PMI51%,较上月略有回落,但仍连续第15个月位于临界点以上,显示目前经济复苏态势延续。虽然具体指标显示企业补库存动力不足、小微企业生产状况仍未好转,制造业经济企稳回升的基础尚待稳固,但总体来看,2013年全年中国经济稳中有升,投资、消费和出口均保持温和扩张态势,通胀水平基本处于可控范围之内,经济回升态势基本稳定。同时,中央经济工作会议明确了调结构、控风险、促协调、保民生等重点工作任务,使宏观经济持续回升得到有效支持,多种因素作用下,土地价格稳步上涨。 

  (二)房地产调控转向长效机制的建立,新型城镇化、政府职能转变、城乡发展一体化等政策利好下,市场信心回升, 企业积极布局,城市地价环比、同比上涨 

  中央房地产调控注重发挥市场机制作用,地方调控措施短期效果有限,市场延续前期上涨态势,带动地价涨幅扩大。十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出了推进房地产税立法与改革、健全住房保障和供应体系、发挥市场在资源配置中的决定性作用等改革方向,房地产调控已经从调控需求的中短期政策向增加供给、发挥市场作用的长效机制方向过渡。地方层面,受今年以来房价涨幅过高影响,各地完成年初房价控制目标的难度较大,四季度,深圳、北京、上海、广州、武汉、沈阳等多个城市先后出台了地方调控政策,明确收紧限购条件、提高二套房房贷比例、增加土地供应等,为房地产市场降温,但效果有限。市场总体处于上行通道,房价涨幅明显,商服、住宅用地价格环比、同比继续上涨。 

  

  企业前期销售资金回流,后期拿地积极,市场持续升温。四季度,随着美联储宣布逐步退出QE,国内主要利率上升,行业面临的流动性再趋紧张。但房地产企业在前期良好业绩支撑下,资金相对充裕,多数企业看涨利润高、库存少、去化快的一、二线城市地价,企业购地金额和体量都有较大增长,扩张速度较去年明显提高,对未来市场看涨预期推高了热点城市的地价。资金影响是四季度以来土地市场量价上行的关键推力。 

   

  14 2012-20131-11月房地产开发企业资金来源变化情况 

  数据来源:国家统计局 

  中央城镇化工作会议召开,为城镇化作出长远发展规划,房企积极布局中心城市,助力局部地价快速上涨。十八大提出发展新型城镇化战略之后,市场反映积极。12月中旬,中央城镇化工作会议召开,提出提高城镇建设用地利用效率,要求在落户和发展特色产业上推进农业人口市民化,强调减少工业用地、适当增加生活用地特别是居住用地等政策导向,明确要求一、二线城市盘活存量土地,实现土地集约化。城镇化战略将推动形成城市圈和城市群,对产业、人口、资本形成一定的集聚效应。在此政策背景下,品牌房企积极布局区域核心城市、中心城市,加剧了此类城市房地产市场的供求紧张关系,进一步助推地价上涨。 

  (三)主要监测城市土地供应量明显增加,环比、同比大幅上涨,房地产用地供应达到历年单季度最高值,交通、水利基础设施等其他用地供应占比增加 

  各类用途用地供应增加明显,年度土地供应总量创新高;除工业用地外,各类用地土地供应达到历年单季度最高值。截至1231日,2013年第四季度,全国105个主要监测城市土地供应面积达到10.37万公顷,环比增加43.04%,同比增加8.53%,土地供应总量刷新历年单季度最高值。其中商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地分别供应约0.932.272.484.70万公顷,与三季度相比,分别增加35.46%42.91%9.16%73.39%。与去年同期相比,分别增加26.42%28.31%2.10%1.57%房地产用地供应面积和保障性住房用地供应面积达到历年单季度供应的最高值,其中,房地产开发用地供应面积3.18万公顷,环比上涨40.66%,同比上涨27.76%。保障性安居工程用地供应约0.54万公顷,环比增加110.65%,同比增加12.95%2013年,全国105个地价监测城市土地供应总量达到31.69万公顷,较去年增加12.33%,其中,住宅用地供应涨幅最大,较2012年增加32.71% 

  土地供应结构方面,商服、住宅用途供应占比变化不大,工业用地占比环比降幅较大,交通、水利基础设施等其他用地供应占比环比明显提高。2013年第四季度,全国105个主要监测城市商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地供应量占建设用地供应总量的比例分别为:8.93%21.76 %23.93 %45.38%,分别较上一季度占比降低0.5、降低0.02、降低7.43和提高7.94个百分点。与去年同期相比,分别提高1.26、提高3.35、降低1.51和降低3.11个百分点。房地产开发用地供应量占土地供应总量的30.69%,较上一季度微降0.52个百分点,较去年同期增加4.62个百分点。保障性住房用地供应占比5.25%,环比上涨了1.69个百分点,同比增加0.21个百分点。2013年,全国105个主要监测城市商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地供应量占建设用地供应总量的比例分别为9.53%22.15%28.37%39.95%,分别较2012年增加1.46、增加3.40、减少1.82和减少3.04个百分点。房地产开发用地供应占总建设用地供应的31.67%,较2012年增加4.86个百分点。其中,工业仓储用地占比2008年之后连续5年下降。 

   

  15  2010 年以来各季度分用途用地占供地总量比例图

  数据来源:土地市场动态监测与监管系统 

    

  三、后期走势预判及关注要点  

  2014年,世界经济仍将延续缓慢复苏态势,不稳定、不确定因素依然存在,新的增长动力尚不明朗,国际货币宽松政策会有所转变,国际环境依然复杂。我国宏观政策仍将延续“稳中求进”的基调,经济发展更加注重提高质量与增加效益并重、优化结构与稳定增长并重、深化改革与扩大开放并重、健全调控与完善市场并重,通过新的政策措施,不断释放改革红利。房地产调控方面,中央调控政策或将继续保持“不放松,不加码”的基调,但发挥土地、住房、财税、金融组合效应,保持房地产市场长期稳定健康发展的长效机制落地的可能性加大,调控将更趋于市场化主导。地方层面,地方自主性增强,热点城市保持调控收紧,市场将面临分化。在此背景下,预计2014年第一季度,我国城市地价继续保持上涨态势,但增速有减缓趋势。下一步,既要关注在房地产调控长效机制逐步建立过程中房地产用地价格的新走势,也要关注工业用地在市场机制作用下对工业企业竞争力可能造成的影响。 

    

    

  

 

  

 

  

[1]全国主要监测城市指105个监测城市;重点监测城市指直辖市、省会城市和计划单列市。 

  [2]环比指标(A):A3%为快速增长,市场处于高位运行;3%A2%为较快增长,市场处于较高位运行;2%A1%为低速增长,市场处于温和上行;1%A-1%为市场运行平稳,对应的同比量化指标(A)分别为:A10%10%A7%7%A4%4%A0%下同。 


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