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不动产登记错误的防范与救济
2015-08-20 | 作者: 何 祎 | 来源: 中国国土资源报 分享到  

  随着不动产统一登记制度的推进,建立有效的审查和纠错机制迫在眉睫。

  一方面,应当完善审查机制,从源头确保不动产登记的真实、准确;另一方面,应当建立公正、高效的纠错机制,确保不动产权利得到及时救济。

  完善行政审查机制源头纠错 

  由于历史文化和法律传统的差异,各国采取的审查方式不尽相同。但无论是采取形式审查还是采取实质审查,各国都很好地解决了登记审查的问题。如:法国虽采取的是形式审查主义,但并没有因此而影响不动产登记的准确性;德国创立了“窗口”审查制度,虽然采取的是实质审查主义,但为了防止实质审查弊端的出现,又提出了物权行为无因性理论,由此排除了不动产交易的障碍以及登记人员对交易的过分介入。登记人员的审查范围仅限于直接发生物权变动的物权行为。

  在我国,《物权法》虽然对不动产登记的审查标准作出了规定,但此规定并不明确,这使得各级登记机关采取的标准不一,法院在审理有关案件的过程中采用的审判标准也不尽相同。

  因此,我国应当建立配套的审查机制,以保证不动产登记的审查效率与准确性。笔者认为,我国可以采取形式审查和实质审查相结合的模式,也就是说,在一般情况下,坚持不动产登记的形式审查原则。所谓形式审查,就是不动产登记机构只审查登记申请的手续、材料等方面是否合法、齐备,而不审查登记申请是否与实体法上的权利义务关系相一致;必要情况下,要求不动产登记机构在形式审查的同时,还应当积极履行调查核实权,尽到审慎注意义务,须要询问当事人的,应当对其进行询问;须要当事人补充材料的,应当要求其补充材料;须要进行实地查看的,应当进行实地查看等等。同时,德国的“窗口”审查制度值得借鉴,这种做法在上海市房地产交易中心已经采用。具体来说,首先,应当明确不动产登记的审查范围,例如登记权利人的身份、资料;登记标的物名称、性质及位置;标的物的取得时间、原因、市场价及物上是否有负担等。另外,登记机关的工作人员应当对登记权利人提供的材料辨别真伪,以保证材料的真实性,在必要的时候进行实地查看。其次,应当对不动产登记的审查期限作出明确的规定,这样可以起到督促登记机关提高效率的作用,还可以防止登记机关无故拖延登记审查情况的发生。我国也可以引入公证制度作为登记的先行保障工作,此种登记符合我国的国情和社会实践的需要,有利于保障登记内容的真实性,维护登记的公信力。

  用异议登记保障权利及时救济 

  异议登记可以成为不动产登记争议行政复议的前置程序。异议登记是不动产登记争议发生后对真正权利人的一种临时性保护措施,而且异议登记申请人在提出异议登记申请时,也无须充分证明其权利受到了损害。从这个意义上说,异议登记的主要作用就是防止在不动产登记争议解决过程中发生不动产物权转移,即一方面限制不动产登记簿上记载的权利人和信赖不动产登记的当事人之间进行不动产交易;另一方面也限制不动产登记机构的不动产登记职权。

  因此,异议登记的适用原则可以明确为:启动不动产登记行政复议(当事人也可以在异议登记之后选择行政诉讼)的前置程序,异议登记一经申请,不动产登记机构无须审查,必须予以登记。即当事人对不动产登记争议寻求法律救济,必须先申请异议登记,而不动产登记机构对异议登记申请无论审查理由是否成立、证据是否充分,直接登记即可,不得拒绝和拖延。但是,异议登记之后,当事人必须在法定期限内通过行政复议寻求进一步救济,否则异议登记失效,并不得再次申请异议登记,即同一当事人申请异议登记以一次为限。另外,有些案件必须经过行政复议才可进入行政审判的程序,这样既耗时又耗力并且增加权利人维护其权益的难度。因此,建议这些案件既可以进行行政复议也可以直接提起行政诉讼。

  健全行政诉讼和国家赔偿机制 

  因登记机关的原因导致登记错误并造成损失时,真正权利人可以以登记机关为被告向法院提起行政诉讼,以维护其自身的合法权利。若出现登记机关无正当理由拒绝登记或拖延登记这种滥用行政权利的现象,即登记机关凭借其行政权力侵害权利人的合法利益,建议国家应当对登记机关行政权力予以监督,出现滥用权力的情况时,给予行政处罚,维护公民的利益。

  同时,应健全国家赔偿机制,在《国家赔偿法》和《城市房屋登记管理办法》中都对登记错误的赔偿范围作出了规定:赔偿直接损失,也就是说只是登记费而已,这对于权利人的巨大损失而言是于事无补的,是不合理的赔偿。笔者认为,为在行政诉讼程序中最大限度地保障登记的公信力,国家应及时修改完善法律法规。

  对不动产登记错误造成的损失进行赔偿时,可以借鉴其他国家的一些经验。如:在澳大利亚的托伦斯登记制度中,不动产登记具有相当强的公信力,如果不动产登记出现错误,并致权利人的利益受到损失时,登记机关应当承担赔偿责任,为此,登记机关设立了赔偿基金,以备登记错误造成损失时予以赔偿。在德国的权利登记制度中,如果登记错误导致权利人利益受到损害时,权利人可请求国家赔偿。在我国,从实际情况来看,国家财政还不能解决登记错误所产生的国家赔偿问题。所以,建议除完全赔偿之外,我国应当首先引进赔偿基金制度。在登记或者查询的过程中,由不动产登记机关从收取的费用中抽出一部分,纳入登记赔偿基金,专门用作不动产登记错误的赔偿。其次引入保险赔偿制度。就是说,收取的登记费不要全部上缴,从中抽取一定费用交予保险公司作为保险费,如果不动产登记错误造成损害时,由保险公司给予权利人赔偿。还可以引入追偿制度。因登记人员、当事人或者第三人的故意或者过失导致损失时,保险公司在赔偿损失后,可以向这些造成损失的责任人追偿。

  

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