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南京“地王”今昔
2012-10-12 | 作者: 于志勇 | 来源: 中国地产市场 | 【 】【打印】【关闭

  自2007年以来,南京土地市场一直“地王”频出。根据新浪乐居统计,从2007年至今,南京共通过招拍挂产生了31宗各类“地王”。然而,房地产市场进入限购时代后,“地王”俨然成了稀有名词,昔日“地王”的命运备受关注。近日,记者分别走访了南京江北、城东、河西、城南等四大板块,探寻“地王”现状。

南京雨花台风景区西南侧被闲置的地块。(于志勇 摄)

  “地王”卖房“自降身段”

  综观南京各大板块,豪宅聚集的城东、城南和河西板块从来不缺少“地王”。有些“地王”目前已经入市,只是“地王”的光芒正在褪去,入市后相继调整了价格。

  2007年9月13日,起拍价为1.4亿元的南湖G44地块,经过33轮激烈竞拍,中北地产最终以3亿元拿下该地块。楼面地价高达10411元/平方米,比4589元/平方米的初始楼面地价翻了一倍多。当时就有业内人士表示,该项目上市后肯定是个天价产品。不过,2012年7月29日,该河西南湖“地王”楼盘在开盘当天的精装均价不足25000元/平方米。有业内人士表示,其首次面市的精装房却卖出了毛坯价,这一价格可以说“很低了”。

  除了中北南湖“地王”,河西中部“地王”汇锦国际凌江、所街“地王”华润悦府上市后也相应降低了身价。据了解,汇锦国际凌江在今年4月推出一批新房源,均价比前期下调了4000多元每平方米。

  3个昔日“地王”正在连环调价。与此同时,还有些“地王”虽然没有上市,但是市场“喊降”的关注度极高。2008年9月出让,并成为当年河西新“地王”的苏宁置业滨江壹号,时隔4年终于在今年6月初公开项目展示中心。据了解,项目预计将于下半年入市,开发商高调表示,“最终售价肯定会降低,将会是河西的‘标准价’”。

  南京天诚不动产研究所副所长吴翔华认为,“地王”高成本打造的高端项目的价格调整,一定程度上是为了降价跑量,在高档房面临后期可能出现的更严厉调控政策之前,争取获得去化的时间。

  南京房地产开发建设促进会秘书长张辉则认为,“地王效应”已成为房价飙升的催化剂。“地王”一旦出现,随后周边楼盘跟风上扬,普遍上涨了10%左右。但在不断收紧楼市 “地根” 的调控背景下,“地王”开发商考虑到市场的不确定及资金的有限性,纷纷“自降身段”,足以说明开发商已经有了理性反省。

  “地王”入市“命运多舛”

  调控让“地王”光环渐渐退去。

  2010年4月13日,银城地产经过60轮交锋,以2.88亿元拍下G08地块,楼面低价从2799元/平方米一直飙升到6449元/平方米,成为江宁新“地王”。

  值得一提的是,银城“地王”曾在2007年11月16日被南京华光房地产开发有限公司拍得,成交楼面价4154元/平方米,成为当年轰动一时的“地王”。但由于华光地产未能按时缴纳土地出让金,该地块被南京市国土资源局收回。昔日被收回的银城“地王”,时隔三年后再度戴上“地王”的桂冠,这在南京土地交易史上十分罕见。

  2010年9月19日,南京外滩开发计划中的下关1号地和3号地公开出让,两宗地块的起拍价分别为121.41亿元和78.93亿元,成为南京土地出让史上起拍价最高的两宗地块。而此前南京总价地王纪录的保持者是2007年由高科置业在仙林湖拿下的25.95亿元住宅用地,此后该纪录始终未被刷新。有业内人士指出,尽管戴着闪耀的“地王”光环,但是这两块身价200亿元的“地王”却仍未开工,入市时间待定。

  环境、位置越是绝好的地块,越容易诞生“地王”,但经一番招摇过市后,其背后的滋味恐怕只有“地王”开发商自己最清楚了。

  经过117轮的竞拍,以17.85亿元的天价、3278元/平方米的楼面地价成交,这就是2007年7月26日万科拍下江宁牛首山河地块(金域蓝湾项目)时的情况。这块被称为“江宁地王”的纯二类居住用地,位于江宁开发区内环路以北、牛首山河以南。

  最终,该地块成交时的楼面地价比挂牌时涨了两倍多。据分析,如此高的楼面地价,加上建筑成本等各种费用,建成后的楼盘成本价将至少达到7000元/平方米,市场销售价达到8500元/平方米才能有钱赚。而这一项目的对面是正在销售的恒大绿洲花园,毛坯房均价仅为每平方米4600元到5000元。

  按照万科快速开发模式,正常情况下,该楼盘2008年就应该开售。然而,2008年市场“被调控”后,南京楼市一路低迷,在一片降价声中,万科选择了“搁浅”项目。2009年,这一项目遭遇了规划调整的“拖延期”,又没赶上楼市火暴期。

  “地王”搁浅并非偶然。近年来,在南京蛰伏中的“地王”们,有的独自强撑着“千呼万唤始出来”,也有的寻找合作“犹抱琵琶半遮面”。

  2010年,随着南京新年土地第一拍的落槌,长发都市力挫金地、天正、朗诗、红太阳等房企,以8.65亿元夺得雨花台风景区地块,15977元/平方米的楼面地价创下南京有史以来居住用地成交的最高价纪录,成为南京单价“地王”。

  近日,记者走访了该地块,在现场看到,目前这一地块未进行任何清理,表面杂草丛生,周边都是附近居民种植的蔬菜之类农产品。新浪乐居消息称,长发都市有意转让该地块,已与好几家房企在商谈。

  三汊河“地王”是南京众多“地王”中知名度最高的一个。它位于南京下关,毗邻内秦淮河和长江的交汇处,具有滨江一线江景,同时也是规划中滨江高层建筑的聚集地。2007年8月17日,挂牌底价1亿元的三汊河地块,经过158轮激烈竞争,最终由南京交通置业以13.55亿元的天价拿下。价格飙升13倍多,创下了当时南京土地拍地史上的最高纪录。

  天价拿地之后,三汊河“地王”由于规划调整原因,迟迟未能开发。2009年10月,三汊河“地王”迎来新东家,在香港上市的恒盛地产下属全资子公司取得了该地块60%的股权。历经命途多舛的5年时间,三汊河“地王”今安好?据拿地房企恒盛地产相关负责人近日透露,三汊河“地王”在2011年正式定名为“恒盛尚海湾” 项目,目前仍在进行工程手续的报批和规划的申报。

  “地王”抢地 赌的是前景

  2007年7月,万科拿下牛首山河地块。同年,该地块旁边的2007G70和2007G71地块被华光地产分别以1.64亿元、2.02亿元的高价拿下,楼面地价分别高达4145元/平方米、4204元/平方米。与此同时,江宁九龙湖板块的2007G68地块被东方鼎成拿下,成交价3.18亿元,楼面均价4446元/平方米。一年内,江宁九龙湖板块连出4个“地王”,其楼面地价也在节节攀升。

  楼市巅峰拿下的土地由于现在周边房价依然没有涨至“地王”们最初的心理价位,部分昔日的高价地仍在坐等“更好的时机”。

  早在2008年11月,华光地产、新城创置先后成功退掉了江宁的两宗“地王”,之后就有不少手握“地王”的房企纷纷提出退地。其中,一家本地知名企业与国土部门协商退还“地王”地块未果。该企业内部人士对记者表示,按照当时近6000元/平方米的楼面地价,售价要在9000~10000元/平方米方可保本,但当时住宅售价仅7000~8000元/平方米,因此陷入两难境地。

  2009年楼市回暖,蛰伏了一年的开发商开始纷纷出手抢地。9月16日的土地拍卖会上,九龙湖G42地块一复出就得到包括朗诗、中冶在内的9家开发商报名竞拍,最终被中冶置业以3.42亿元拍得,楼面地价达3909.64元/平方米,创下当年江宁单价纪录。

  不仅是九龙湖板块,在南京城东、河西、城北等各大板块出现的各类所谓“地王”,已在调控下撑不住了,干脆选择了退地。据统计,近5年来,主动退地的“地王”有8个,占“地王”总数的25.8%,被政府收回的“地王”有6个,占“地王”总数的19.4%。

  2007年12月6日,招商地产联合香港九龙仓集团以24.1亿元的高价,拍得了位于仙林大学城仙林湖以西的NO2007G82地块,折合楼面地价超过7000元/平方米,被认为是南京仙林当时的“地王”。但是,由于开发商长期拖欠首期款,且不按成交确认书约定与国土局签订土地出让合同,被南京市局于2009年12月15日取消两公司对该地块的竞得资格,并没收竞买保证金2.45亿港元。

  其实,当年12月6日,南京市国土局共计推出了9宗地块,其中有4宗是仙林住宅用地,在出让时均是区域性“地王级”的身价。这4个地块至今还没有一块上市开卖,现在已有两个遭遇了退地命运,另外两个虽已缴清了土地出让金,却迟迟不见上市动静。

  “这就是‘晒地皮’的代价。”南京福舍投资顾问有限公司总经理史东分析,早几年高价拿地,开发商想赌的是市场,一直选择了“囤而不开”的策略,但碰到了严厉调控,将开发商的“囤地”梦想击得粉碎,在新政背景下,资金紧张的开发商不想退地也得退地!

  “限购令”出台后,随着土地市场瞬间冷若冰霜,两年来出让地块频频底价成交或流拍,“地王”地块更是在市场上难觅踪迹。在这轮地产调控风暴中,下一个“吐地”的“地王”会是谁?

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