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让市场决定土地价格
2012-10-12 | 作者: 刘洋 | 来源: 中国地产市场 | 【 】【打印】【关闭

  今年5月以来,随着商品住房销售量价均出现回升态势,土地市场也产生了一些波动,在市场整体仍较冷的情况下,部分城市再现高价地,引发社会热议。国土资源部、住房和城乡建设部7月联合下发紧急通知,要求各地切实把握好土地出让节奏、时序和价格,防止出现商服和住宅高价地,扰乱市场预期,破坏市场稳定。政府采取了多项措施遏制地价过快上涨,但高价地仍屡禁不止,这个问题值得我们认真思考。

  高价地出现有其必然性

  随着城镇化、工业化和农业现代化进程进一步加快,土地供需矛盾愈加突出。长期来看,土地资源有限,短期来看,优质地块越来越少,而占用相对稀缺的资源付出较高的成本代价符合市场规律。从近年来土地出让价格变动情况看,虽有所波动,但总体呈稳步走高态势。

  从以往成交的情况看,优质地块往往容易创高价。尽管土地价格受宏观经济和房地产行情的影响,但即使在2008年土地市场极为低迷的情况下,综合条件上佳、销售前景好的地块仍备受青睐,而条件低劣的地块即使在经济形势良好、自身价格较低的情况下也可能无人问津。土地市场往往是流标流拍和高价地并存,市场参与主体的取舍也从侧面反映了高价地并不完全是非理性竞争的产物。无论宏观经济形势好坏、土地市场冷暖,高价地都有可能出现,而个别高价地的出现并不能证明土地市场过热。

  低地价并不意味着低房价

  公众常以面粉和面包的关系比喻房价和地价的关系,但事实是低地价未必带来低房价。2010年,房地产市场一路飘红,催生了钓鱼台7号、霞公府等销售单价在10万元/平方米左右的超高价房地产项目。经过调查,这些项目均为2004年“8.31”大限之前协议取得土地,单价仅每平方米几千元。低价取得的土地非但没有建出适合中等收入人群的房屋,反而造成了市场竞争不充分、不公平。

  理论上,土地供应量比土地价格对房价的潜在影响更大。房价由住房供需决定,土地需求作为引致需求会受到房价预期的影响,而土地成交量也会对房价产生一定作用。排除其他因素,仅从住房用地供应量和房价的关系看,如果住房预期价格较高,当期开发企业拿地的意愿会比较强烈,土地市场成交较为活跃,则未来2~3年(商品住房的平均建设周期)成品房供应量会较为充裕,未来房价反而比较稳定;相反,如果住房预期价格较低,则开发企业拿地谨慎,土地成交量不足,预期未来可销售成品房数量萎缩,可能造成未来房价上涨。

  房价这个因变量,对应着土地供应等多个自变量,房价变动不一定是土地供应这个因素造成的。在流动性极度充裕、投资渠道不畅、住房需求量持续扩张等其他影响因素的综合作用下,即使土地供应不断加量,房价依然难以回落。因此,房地产价格调控是非常复杂的工作,需要权衡多种因素,单纯的土地调控作用有限。

  牺牲土地收益迎合市场期望不可取

  今年7~8月,国务院陆续派出8个督查组分赴16省市检查房地产调控情况。在各地座谈时,开发商意欲将房价降不下来的原因归结为当时高价取得的土地。笔者认为,既然房地产是投资,而投资本身存在风险,那么企业在拿地时就应该承担地价高而后期房价低的潜在亏损风险。一些媒体关注的昔日“地王”,有的竞得后反悔自损竞买保证金,有的低价贱卖,有的通过股权转让易主,高价拿地的理性一次次受到市场的检验,并通过这些个案警示开发企业:房地产企业需要一定的开发实力和抗风险能力,企业对未来市场预测过于乐观而造成拿地失策,损失理应由企业自己承担,而不是由政府通过降低土地价格来迎合企业永远赢利、甚至高利润的期望。

  1~8月,住房用地有效供应量5.99万公顷,同比减少21.1%,其中商品住房供应4.43万公顷,同比减少28.5%。在市场对政府供地接纳量萎缩的情况下,为防范今后可能出现的住房供需失衡以及由此造成的新一轮房价上涨,各地积极采取措施,增加土地有效供应,有些地方适当调低了土地出让底价以促成交。但是,房企的住房定价机制除了基本的成本加成定价参考外,更重要的是参照周边楼盘价格。开发企业获得低价土地可能会小幅调低销售价格从而换得量价双升,土地低价红利并未惠及购房人,反而扩大了开发商的利润空间。

  高价地可以名正言顺地存在

  高价地确实容易引发舆论关注和媒体炒作,从而对房地产市场预期产生不良影响,但因此质疑土地公开出让是站不住脚的。

  招拍挂出让制度是土地有偿使用制度改革20余年来的重大创新和成就,应该坚定不移地执行。鉴于土地竞买现场紧张、激烈的气氛容易催生高价地,一些地方已经在探索新的出让模式和途径。例如,通过网上招拍挂或者现场分散、隔离报价避免出现“斗气”竞买、串通拉价等问题,一些地方“限地价、竞配建”、“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”的做法取得了可供全国推广的成功经验,成为土地招拍挂出让制度的有益完善和必要补充,同时也有效地平抑了土地价格。

  同时,我们也应该理性接受高价地。目前的住房体系中,最主要的分类是商品住宅和保障性住房,分别对应着出让和划拨这两种不同的供地方式。在商品住宅中,别墅属于禁止开发项目,大套型住宅项目(指单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目)禁止占用耕地,属于限制供地类项目。根据有关文件规定,对于高档住宅用地要严格控制,对于普通商品住宅用地要合理保证。舆论之所以对高价地穷追猛打,也是因为在住房体系中并不认同高档住房的存在,所以一旦产生高价地似乎就意味着关乎大众的普通住房价格要上涨。但事实上,一些临海、临湖的土地和像北京三环、四环路以内的土地均为极度稀缺的资源,应该在价格上充分体现出来,这些土地上建成的房地产项目即使价格再降也是普通百姓力所不及的。因此,不如在可控的范围内允许高档住房的存在,高价地就找到了合理的归宿,土地资本化价值也能够得到充分显化。

  说到底,高价地毕竟是个别现象。高价地并不可怕,为了防高价地而破坏好不容易形成的公开、公平、充分竞争的市场环境才应该注意和警惕。(作者单位:中国土地矿产法律事务中心)

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