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广州高价地命运各异
2012-10-12 | 作者: 祝桂峰 | 来源: 中国地产市场 | 【 】【打印】【关闭

  在广州,被人们称作“地王”的高价地块较多,2005年以来,广州先后诞生了50余次各类所谓“地王”。当前,那些开发商已经竞得的“地王”现在处境如何? 是否真的存在开发商囤地现象?在楼市成交回暖的推动下,土地市场到底会热到什么程度? 近日,本刊记者带着疑问,实地查看了广州几大代表性“地王”,并先后采访了有关专家学者、政府官员,对“地王”现象作出深度剖析。

    位于广州黄埔大道旁,毗邻红线女艺术中心及广州赛马场的恒大“新地王”目前还是一片草地。(祝桂峰 摄)

  “地王”命运,各有不同

  记者经过调查发现,昔日见证了每一市场高峰期的“地王”,如今却是命运各异,主要有5种情况:一是曾经“晒太阳”,如今已成“过去式”;二是地块正在“晒太阳”,属于“现在进行时”;三是新鲜出炉,静待动工;四是政府回购,另做他用;五是开发商久不动工,陷入退地局面。

  9月9日中午,记者乘广州地铁2号线到达飞翔公园站后,转乘地铁接驳巴士前往查看位于齐富路地段的白云新城AB2907008-2地块。据广州媒体报道称,截至2011年年底,距离保利拍下“地王”快一年之时,工地仍是荒草丛生,没有明显的动工迹象。

  白云新城AB2907008-2地块是保利地产在2010年创造的“地王”。当年,其成交楼面地价达到20605元/平方米,溢价率达300%,不但超过了珠江新城的最高地价,更刷新了广州市土地市场的纪录。

  记者从地块外围看到,保利地产工地现场较为安静,没有吊装机和汽车运输建筑材料的噪声,透过高墙已隐约见到立起的两栋建筑。在工地外墙挂出的工程概况表显示,工程已于今年6月30日开工,并将于2014年年中竣工。

  事实上,“吊儿郎当”的不只是保利地产。买下所谓“地王”却又让地皮长时间“晒太阳”的地产开发商不在少数。2007年,广东中莱投资有限公司以44亿多元的价格,拍下了萝岗区一宗高价地块。同年,深圳市鸿荣源地产以总价21亿元拍到位于金沙洲的高价地块。两地块皆因开发商无力开发,于2009年8月一同被退地。

  今年6月18日举行的广州土地现场拍卖会上,经过几十轮的激烈竞价,恒大地产最终以13.22亿元竞得备受关注的天河区珠江新城D4-B2地块,折合楼面地价32967元/平方米,溢价率为168%,远超2010年保利地产白云新城“地王”纪录,晋身广州新“地王”。

  记者在现场看到,这个地块位于黄埔大道旁,毗邻红线女艺术中心及广州赛马场,目前仍是一片开放的草地,保持原貌不变,没见有任何动工迹象,也不见建筑工人和标示牌。

  专家观点,各持己见

  从2005年广州第一宗“地王”诞生之日起,对于“地王”的争论就没有停过。有人叫好,有人喊坏。有的企业因此致富,越走越顺;有的企业夺下“地王”后,名噪一时,却最终因资金困难走向没落。可谓成也“地王”,败也“地王”。

  对于有开发商一掷千金买下“地王”却迟迟不动工的做法,合富辉煌集团首席市场分析师黎文江表示“无可避免”。高地价不能保证高楼价,却注定了开发商的高成本。从全国范围来讲,开发商需要保证土地价格在房价的26%左右。对于广州这样“寸土尺金”的一线城市来说,这个比例会偏高,但仍需控制在40%以内。

  “肯定是因为认为市场利好,还对市场有信心,才会高价入地的。但是对未来,谁也没有十足的把握。”黎文江说,保利以每平方米20605元的价格买下地块,就意味着房价需超过5万元/平方米。目前市场前景还不明朗,开发商当然不会轻易对自家的“千金”动工了。

  “地王”之所以备受关注,甚至被炒作,是因为大众有“地价高=楼价高”的观念。合富置业首席市场分析师龙斌认为,地价高随之带高房价,这是成本使然。商人买的面粉越贵,就希望做出来的面包卖的价格越高。

  “眼下越来越多的‘地王’并不货真价实,除非各方面的条件都非常特殊。”龙斌称,去年以来广州的“地王”都不是真正意义上的“地王”,其中更多的是炒作的成分。“如恒大刚拿下的这块地,不仅具备稀缺性,而且处于成熟的中央商务区。这些特殊性才使得它拍出了高价。”他认为通过个别地块来说明“地王”的存在,不具可比性。土地拍卖的时间不同,区域在几年后也有变化,不能作直接比较。

  “‘地王’的出现不一定会影响周边的楼价。”黎文江说,目前宏观调控的大环境下,周边开发商大幅度提高价格只会造成“有价无市”。

  广州市社科院研究员彭澎则认为,地价与楼价之间不存在必然的联系,遏制“地王”也并非控制楼价的治本之策。彭澎称囤地为“一直都存在的顽症”和“政府放松管理的结果”,要改变则需要政府有关部门给予足够的重视,适时“动真格的”。

  政府推地,防范“地王”

  日前,广州市委常委、常务副市长陈如桂主持召开了广州房地产企业座谈会。他表示,广州将继续坚定不移地执行中央的各项楼市调控政策,防止房价大幅飙升。同时,政府也会采取积极的“暖企”措施,帮助房地产企业解决困难,进一步加大房地产投资,加大楼市供应。

  陈如桂透露,广州国际金融城将力争年内首先推出一部分开发建设土地。他表示,政府部门要积极研究土地市场公开、公平、公正、择优的出让方式,加大土地供应,特别是加大推出功能性片区土地出让计划,加强信息公开和政企互动,支持有实力、讲信用、品牌好的企业在广州做大做强,创造更多的城建精品。

  对于广州房地产业未来的发展前景,陈如桂剖析道,随着空港建设力度加大和高铁线网逐步完善,广州作为华南地区交通中心枢纽的地位将增强,加上城市规划布局继续优化拓展,将给房地产业提供更多高端的发展机会。今后无论在住房需求还是在土地供应方面,前景依然值得看好。

  广州知名房地产专家韩世同认为,对房地产的“暖企”措施也是稳增长的举措之一。因为经历了逾两年限购限贷政策严厉调控的楼市,虽然近期成交有所回升、价格也有一些反弹,但房企的资金压力和库存压力并没有得到全面缓解。

  至于备受关注的土地供应方面,韩世同认为,今年以来广州的住宅用地供应的确很少。他分析,可能是政府一方面担心像去年那样推得太多却没有人要;另一方面又担心地段好的地块被抢成“地王”。现在,转眼今年只剩下几个月了,接下来“集中推地”的情况恐怕会再度出现。

  既要增加供地,又要不出“地王”,同时还要完成今年的土地出让金任务。看来,这样的“暖企”措施难度依然不小。

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