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夏砚生:怎样认识地王现象
2016-01-28 | 来源: 中国国土资源报 | 【 】【打印】【关闭
  

  刚刚过去的2015年地王又频频见诸媒体。地王是“虚火”还是“实火”?新晋地王项目未来的房价是不是楼面价乘以二?最终,公众的一切疑问都聚拢到一个问题上:地王会不会在整体上推高房价。

  在讨论地王的命运前,我们先得再辨析一下何为地王,否则连讨论的对象都不够明确。

  2013年,上一个地王渐欲迷人眼的年份,中国土地勘测规划院地价方面的权威专家对各色地王的含金量表示了质疑,并提出了一套判断标准:在一定区域范围内,宗地成交总价超过历史同类用途最高成交总价,或者楼面单价超过历史同类用途宗地最高成交楼面单价,则可认定该宗地为该区域内的“总价地王”或“单价地王”。其中,时间段可用土地有偿使用制度建立以来为限,区域以地级及以上行政区域为界限。

  如果不用这样一套标准去筛一遍,看到一个城市的某个城区,乃至某个区域板块年内的高价地,都称之为地王,出现的就是杭州一年14个地王、北京丰台区一口气拍出5个地王这样的报道。而地王的头衔泛滥,将真正的地王埋没其中,反而不利于从中窥得市场的最新讯息。

  高价地不都是地王,可一批高价地的涌现同样是值得重视的市场现象。比如,近年来鲜有土地出让的深圳市,2015年12月底两宗住宅用地拍出了7.99万元/平方米的楼面价,与深圳市楼市领涨全国的热度不无关系。再如,北京市丰台区2015年拍出多宗楼面价在5万元/平方米、7万元/平方米以上地块,显现出资本对于北京高端住宅市场的信心。

  高呼地王推涨房价的,请看看北京壹号院的例子,与这一所谓顶豪楼盘紧邻的枣营区域20年左右房龄的小区,二手房报价仅为前者均价的1/4,而实际成交价可能更低,北京壹号院的“楼王”价格可以预见还将高于其成交均价。这个例子映衬出的现实是,一线城市的房地产市场内部面向不同人群正在分化:面向中低收入人群的保障房、面向中等收入人群的中小套型普通商品房和面向高净值人群的高端项目并行不悖。也就是说,南三环拍出一个楼面价7万元/平方米的项目,不意味着北京主城区的房价3年后都会升到14万元/平方米。

  再者,从这些案例里,我们同时也看到,将地王的解药归结为时间,应是一种错觉。比如广州的总价地王,对几家参与的开发商来说,时间恐怕更多地意味着漫长的煎熬。在城市里,一块地最重要的资质还是位置。一旦政策有变、市场转冷,楼市“受伤”最重的也总是位置偏僻的区块。而投入大量资金的总价地王,如果地处偏远,伤得更重。

  当然,伤归伤,富力也好,碧桂园也罢,没听说哪家在一线城市受困于地王而真正资金链断裂的。有能力将数十亿元、上百亿元的资本投在北上广深的楼市,这笔投资失败的可能性其实并不大。有些媒体担心开发商在地王项目上因为拿地价太高而亏本,笔者认为,这仅是一种从表象得到的揣测性担忧,实践中缺乏有力佐证。

  
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