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充分发挥城市地价动态监测在规范和调控土地市场中的作用

姜栋

（中国土地勘测规划院）

    城市土地价格调查与动态监测，是培育和规范土地市场的基础，是加强和完善土地市场宏观调控的重要手段。开展城市土地价格调查工作，建立全国城市地价动态监测体系，实现地价信息的社会化服务，不仅是市场经济发展的客观要求，也是深化我国城市体制改革的必然选择，是加强地价管理、推进土地市场建设的客观要求，更是实现土地信息社会化服务的需要。它对于及时、准确地反映土地市场行情，充分发挥土地价格对土地利用的调控作用，建立公开、公平、规范有序的土地市场，具有十分重要的意义，国土资源部高度重视这项工作，在1999年开展的新一轮国土资源大调查——土地资源监测调查工程中专门安排了城市土地价格调查与动态监测项目。通过各级土地管理部门和众多土地估价机构、科研院、校的有关领导、专家的共同努力，该项工作成果在国土资源管理和国家宏观经济调控中发挥了重要作用，取得了显著的成效。

    首先，在全国范围内统一了基准地价内涵，全面利用计算机系统技术，在50多个重点城市完成城市土地价格调查工作。各城市建立了可持续利用的城市土地定级及基准地价更新系统，完成了城市的土地定级，基准地价更新及地价修正体系的建立，城市土地的定级估价成果已得到当地政府确认并公布实施，直接服务于当地经济发展、土地市场建设及土地资源配置。第二，将计算机技术与土地管理科学技术相结合，发挥互联网稳定、可靠、高效的优势，建立全国统一、协调一致的城市地价动态监测网，对重点区域、重点城市的地价变化状况进行动态监测。初步实现了地价信息的社会化服务。监测结果及时、准确地反映了土地市场行情。编制发布的地价指数、地价监测信息以及地价分析预测信息等为各级政府制定相关政策、宏观调控土地市场提供了技术依据，也为其他土地市场参与者、研究者提供了宝贵信息，充分发挥了地价在培育规范和宏观调控土地市场中的积极作用。第三，已基本上形成了一个完整的城市地价监测技术体系，为地价监测系统的运行提供了有力保障。修订的《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》已作为国家标准颁布实施；编制的《城镇地价动态监测技术规范》正在报部行业标准。这些技术规程规范在城市地价监测中起到了统一技术思路、规范技术操作的作用。第四，城市地价动态监测机制进一步完善，技术力量得到有效整合。经过几年的城市价格调查，各城市训练了一批高水平的地价监测技术人员，并与一批专业水平较高的土地评估机构及专家建立了业务联系，为实现城市地价动态监测提供了可靠的技术支持；同时，积累了丰富的组织管理、成果集成及应用的经验。第五，初步建立了城市地价动态监测制度。监测对象以直辖市、省会城市、计划单列市以及珠三角、长三角等重点地区的重点城市为主，数据的采集、传输、处理分析和信息发布逐步趋于规范化、日常化和系统化，建立了城市地价动态监测年度、季度报告编制与发布制度。《城市土地价格与动态监测》、《中国城市地价图集》、以及2003年和2004年的《中国城市地价状况》、《我国重点地区和主要城市地价情况分析报告》及系列分报告，城市房地产租价比调查报告、我国城市国有土地资产总量测算报告等为领导决策提供了重要依据。在全国推进国务院15号文件、落实国务院28号文件以及建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等7部门“关于做好稳定住房价格工作的意见”精神，全面推进城市基准地价更新工作、深入开展土地市场治理整顿、加强城市地价管理制度中，发挥了良好的示范作用。第六，国家目标与监测城市的目标高度统一——客观准确地反映土地市场价格水平，掌握地价变化趋势、规范和调控土地市场，为城市经济腾飞和城市建设的全面发展打下坚实的基础。例如，在国土资源部部署开展城市土地价格调查与动态监测工作后，作为重点监测城市的沈阳市，其新一届领导班子本着科学务实的工作态度，高度重视此项工作，沈阳市规划和国土资源局严格按照国土资源部和市政府的要求，建立了城市地价动态监测系统，全面、系统、准确地掌握土地价格的变化情况，分析发展趋势，充分反映城市土地利用特点，揭示城市土地价格分布的内在规律，定期上报并公布地价监测信息，建立地价指数定期公告制度。这对于显化国有土地资产，确定出让底价，引导城市土地资源配置，促进土地资源的合理利用，规范土地市场建设，加快城市建设改造步伐，优化城市用地空间结构等方面产生了巨大社会效益。

    城市地价动态监测是一项长期的任务，任重而道远。我们必须要进一步树立科学的发展观，严格按照国土资源部下发的“关于建立土地市场动态监测制度的通知”要求，积极采取有效措施，在现有成果的基础上进一步增大投入，拓展新的调查领域，逐步建立城市土地价格调查与地价动态监测的长效机制。进一步完善城市土地价格动态监测分析制度，把握土地市场走势，公开地价信息，对土地市场进行监督和引导，充分发挥地价监测成果在规范和调控土地市场中的作用，提高土地市场配置效率，确保土地市场的建设、发展与宏观经济的发展相协调。